Faut-il viser le cashflow immédiat ou le patrimoine à terme ?

Fin novembre dernier, j'ai passé une partie de la nuit à fixer mon planning de camions pour la semaine suivante, avant de dévier, comme souvent, sur mon propre tableur Excel. Mon petit studio en banlieue s'autofinance, les loyers couvrent le crédit, mais je me demandais si je ne faisais pas fausse route. Tout le monde sur les réseaux ne jure que par le « cashflow », cette promesse de toucher de l'argent tout de suite.

Avant d'entrer dans le vif du sujet, un point de transparence : certains liens dans cet article sont des liens affiliés. Si vous passez par eux, je touche une commission sans que cela ne vous coûte un centime de plus. C'est une façon de soutenir mes recherches, sachant que je ne recommande que des formations que j'ai réellement décortiquées et qui m'ont aidé à y voir clair dans mes propres investissements de salarié.

Le dilemme du logisticien : l'immédiat contre le lointain

Début mars, j'ai commencé à mettre mes chiffres en perspective. En tant que planificateur de fret, je déteste l'impréévu. Viser le patrimoine, c'est ce que j'ai fait : acheter un bien qui sera payé par le locataire dans 20 ans. C'est un jeu de patience. Mais le cashflow, c'est l'idée d'avoir, disons, 200 euros de plus dans la poche chaque mois, dès le premier jour.

Le problème, c'est que pour obtenir ce surplus immédiat, il faut souvent prendre des risques que mon tempérament de salarié prudent n'aime pas trop. On parle de travaux lourds, de gestion de colocations ou de location courte durée. C'est là que j'ai compris une chose essentielle : le cashflow immédiat et le patrimoine à terme ne sont pas seulement deux objectifs différents, ce sont deux métiers différents.

Cashflow : l'illusion du gain sans effort ?

Un dimanche pluvieux en avril, j'ai épluché plusieurs méthodes, dont celle de Financièrement libre grâce à la colocation. Ce qui m'a frappé, c'est que pour générer un vrai surplus, il faut optimiser chaque mètre carré. On n'est plus dans l'achat-plaisir ou le « bon père de famille ». On est dans l'exploitation.

C'est ici qu'interviennent les réalités fiscales françaises. Si vous visez des revenus locatifs meublés, vous devez surveiller le seuil de 23000 euros de recettes annuelles pour rester sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Au-delà, on change de monde. De même, si vous optez pour le régime micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50%, ce qui est simple, mais pas forcément le plus rentable si vous avez de gros travaux à déduire.

En cherchant à améliorer le cashflow de sa colocation, on se rend vite compte que chaque euro gagné aujourd'hui demande une gestion plus fine et une vigilance constante sur la vacance locative. Pour un salarié qui a déjà 40 heures de boulot par semaine, c'est un arbitrage à faire.

Patrimoine : la stratégie de la fourmi

Pendant mes pauses déjeuner en juin, j'ai repensé à l'autre approche. Celle qui consiste à viser des emplacements « premium », là où le loyer couvre tout juste le crédit, mais où la valeur du bien a de fortes chances de grimper. C'est l'approche que l'on retrouve souvent dans des parcours comme L'ascension.

Ici, on s'appuie sur la durée maximale de 25 ans pour un prêt immobilier, comme le recommande le HCSF. On ne cherche pas à devenir riche demain, mais à se constituer un capital solide pour la retraite. C'est moins grisant sur le relevé de compte mensuel, mais c'est souvent plus serein. On peut alors s'intéresser à la fiscalité plus globale, comme le taux de prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% qui s'applique sur certains revenus de capitaux, pour comparer avec le locatif.

Si vous voulez creuser cette voie, je vous conseille de lire mon retour sur comment bâtir son patrimoine avec la formation Ascension Immobilier. C'est une vision plus lente, plus proche de ma réalité de logisticien qui préfère les rails bien tracés.

L'angle mort : l'impact sur votre capacité d'endettement

C'est le point que j'ai découvert en discutant avec mon banquier, et que peu de formations soulignent assez : le cashflow immédiat peut paradoxalement réduire votre capacité d'endettement à long terme. Pourquoi ? Parce que si vous multipliez les petits biens à haut rendement mais avec beaucoup de charges et de risques, la banque finit par considérer que votre profil devient trop « risqué » ou trop chargé en gestion, même si vous gagnez de l'argent.

À l'inverse, l'optimisation patrimoniale pure — acheter un bel appartement à Paris ou Lyon qui s'autofinance à peine — freine votre trésorerie disponible. Vous avez un beau patrimoine sur le papier, mais plus un rond pour changer de voiture ou faire face à un imprévu sans piocher dans votre épargne de précaution. C'est un équilibre de funambule.

Quelle formation choisir pour débuter sans se brûler les ailes ?

Il n'y a pas de réponse universelle. Tout dépend de ce qui vous empêche de dormir. Si l'idée d'un appartement vide pendant deux mois vous donne des sueurs froides, oubliez le cashflow agressif. Si vous avez besoin de voir des résultats concrets pour rester motivé, le patrimoine pur vous semblera trop abstrait.

Voici comment je résumerais les options que j'ai étudiées :

• Pour le cashflow : La méthode Financièrement libre grâce à la colocation est la plus carrée sur l'aspect rendement. Elle ne vend pas de rêve, elle montre comment transformer un appartement en machine à cash, mais prévient du travail de gestion que cela implique.
• Pour le patrimoine : L'ascension offre une vision plus généraliste et structurée, idéale pour ceux qui veulent comprendre tout le processus avant de poser la première brique de leur futur empire (ou de leur petite rente).
• Pour les budgets serrés ou profils spécifiques : La formation Professeurs des écoles : Investissez est intéressante car elle s'adresse à ceux qui ont des revenus stables mais pas forcément délirants, et qui cherchent à sécuriser leur avenir sans prendre des risques de traders.

Je ne suis pas conseiller financier, ni agent immobilier. Je suis juste un gars qui planifie des camions et qui a appris que dans l'immobilier, comme sur la route, c'est souvent la régularité qui gagne, pas la vitesse. Avant de signer quoi que ce soit, parlez-en à un conseiller en gestion de patrimoine ou à votre notaire. L'immobilier peut faire perdre de l'argent, et un appartement peut rester vide. C'est une réalité qu'aucune formation ne doit vous faire oublier.

Pour ma part, j'ai choisi de mixer un peu les deux, en acceptant que mon premier achat ne me rendrait pas riche, mais qu'il m'apprendrait le métier. Si vous hésitez encore sur le type de bien, jetez un œil à mon article sur le choix entre investir dans l'ancien ou le neuf, cela pourrait vous aider à trancher.